IFIX: saiba tudo sobre o principal índice de fundos imobiliários!

Os índices do mercado financeiro, como aqueles que vemos na bolsa de valores brasileira (B3), são instrumentos relevantes para que os investidores possam acompanhar o mercado, facilitando-os na tomada de decisões e fundamentando seus investimentos. Entre eles, vale a pena conhecer o índice IFIX, abreviação para Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários.

Basicamente, o IFIX é um indicador que realiza papel fundamental no acompanhamento e análise do desempenho dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs).

Neste texto, exploraremos em detalhes o conceito, a metodologia de cálculo e a importância do índice IFIX para investidores, gestores de fundos e demais profissionais do setor imobiliário:

• O que é o índice IFIX?

• Como o IFIX é calculado?

• Importância no IFIX: como utilizar como benchmark para investimentos?

• Existem outros índices de FIIs?

• É possível investir no índice IFIX?

 

O que é o índice IFIX?

Considerado o principal índice de fundos imobiliários do país, o IFIX ajuda o investidor a tomar decisões de investimentos ao fornecer uma representação de uma carteira teórica com os principais FIIs do mercado, dando uma boa referência do setor imobiliário.

Ou seja, como mencionamos, o IFIX é um índice setorial de mercado da bolsa de valores, composto por uma cesta de Fundos de Investimentos Imobiliários, que representa a média ponderada dos preços de cotas desses fundos.

Ele foi criado em 2012 pela antiga BM&FBOVESPA justamente com esse intuito de fornecer aos investidores e agentes do mercado uma referência sólida para acompanhar o desempenho dos FIIs, que são instrumentos de investimento coletivo em empreendimentos imobiliários, como shoppings, escritórios, hotéis, e empreendimentos residenciais, entre outros.

Desta forma, podemos dizer que o IFIX está para o mercado de fundos imobiliários assim como o índice Bovespa está para o mercado de ações, ambos sendo os índices de referência de seus respectivos setores.

Mas diferentemente de outros índices, o IFIX é um índice de retorno total, ou seja, que leva em consideração tanto a variação dos preços dos FIIs quanto a distribuição de dividendos. Além disso, ele assume que todos os dividendos são reinvestidos nos próprios FIIs, proporcionando uma visão mais precisa do desempenho desses ativos.

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Mas como será que funciona o critério de seleção para que um fundo componha o índice IFIX?

Bem, em suma, para compor o IFIX, a B3 seleciona os FIIs mais negociados e líquidos do mercado imobiliário brasileiro. Podemos definir quatro critérios que os fundos precisam cumprir, cumulativamente, para compor o índice. São eles:

1. O primeiro ponto a ser observado é estar entre os fundos imobiliários mais negociados e com maior liquidez da B3. Essa avaliação é feita de acordo com seus índices de negociabilidade (IN) no período de vigência das últimas três carteiras teóricas. E, nesse cálculo, são considerados tanto o número de negócios quanto o volume financeiro negociado. Ou seja, quanto maior for o volume de negociações do ativo, maior sua pontuação no IN.
2. Além disso, da mesma forma, é necessário que o fundo tenha sido negociado em, no mínimo, 95% dos pregões durante o período de vigência dessas últimas três carteiras teóricas.
3. E, vale mencionar, o IFIX também tem algumas restrições para que um fundo seja incluído. Portanto, o terceiro requisito para o FII é não ter a cota com valor médio ponderado inferior a um real durante o período de vigência da carteira teórica anterior, não sendo classificado como uma “penny stock”. Acrescentamos também que podem ser excluídos do IFIX os fundos que tiverem sido objeto de resgate total pelo fundo emissor durante a vigência da carteira teórica ou que deixarem de atender aos requisitos.
4. Por fim, destacamos que se a oferta pública do FII ocorrer durante o período de vigência das três carteiras anteriores, ainda assim o fundo poderá ser incluído no IFIX. Para isso, a oferta deverá ocorrer antes do rebalanceamento anterior e a sua presença deve ser de 95% desde o início da sua negociação.

 

Vale destacar, também, que há 3 critérios de inclusão adicionais que um fundo precisa atender, reforçando os que já falamos acima.

1. Primeiro, é necessário que o FII tenha um volume financeiro médio mensal negociado de, no mínimo, R$ 5 milhões, garantindo que os FIIs que compõem o índice sejam negociados com uma certa frequência para facilitar a compra e venda de cotas e aumentar a liquidez do mercado.
2. Além disso, o FII precisa ter um mínimo de 300 cotistas, indicando que o fundo tem uma base sólida de investidores e não está concentrado em um número reduzido de pessoas.
3. Por fim, o FII não pode ter mais de 20% de seu patrimônio investido em um único imóvel, fator crucial para reduzir o risco de concentração em um único ativo, permitindo maior diversificação.

Para acessar quais os fundos que fazem parte do IFIX atualmente, clique aqui.

 

Como o IFIX é calculado?

O cálculo do IFIX é baseado na média ponderada das cotações dos FIIs que compõem o índice. Essa ponderação é realizada com base na capitalização de mercado de cada fundo, o que significa que fundos maiores têm um peso maior no índice.

Portanto, a metodologia de cálculo é fundamental para garantir que o IFIX seja a representação mais precisa possível do mercado de fundos imobiliários.

Ou seja, quanto maior o valor de mercado de um FII, maior será a sua representatividade dentro do índice. Mas há um porém. A metodologia do IFIX prevê que nenhum fundo imobiliário poderá ter participação superior a 20% na composição do indicador, seja na sua inclusão ou nas reavaliações periódicas. Caso isso aconteça, serão feitos ajustes para adequar o peso do FII ao limite, de forma a redistribuir o excedente de forma proporcional aos demais ativos da carteira teórica.

Entrando na matemática em si, a B3 utiliza uma fórmula de cálculo que leva em conta tanto o valor de mercado quanto o chamado free float, a porcentagem de cotas disponíveis para negociação dos fundos.

A fórmula funciona da seguinte maneira:

Peso do FII no IFIX = (Valor de mercado do fundo imobiliário x Free Float do FII) / Valor de mercado total dos FIIs do índice

A ponderação do índice IFIX é atualizada diariamente, refletindo as variações no valor de mercado e no free float dos FIIs que compõem o índice.

 

Importância no IFIX: como utilizar como bechmark para investimentos?

Antes de mais nada, vale relembrarmos que o IFIX desempenha vários papéis importantes no mercado:

1. Referência de Desempenho: Investidores utilizam o IFIX como uma referência para avaliar o desempenho de seus investimentos em FIIs. O índice permite que eles comparem o retorno de seus fundos com o desempenho médio do mercado.
2. Instrumento de Benchmarking: Gestores de fundos usam o IFIX como um benchmark para avaliar o desempenho de seus próprios fundos. Eles buscam superar o IFIX, proporcionando retornos superiores aos investidores.
3. Avaliação de Risco: O IFIX também ajuda na avaliação do risco associado aos FIIs. Mudanças no índice podem indicar tendências no mercado imobiliário e nas condições econômicas.
4. Tomada de decisão estratégica: Investidores institucionais e profissionais do mercado de capitais utilizam o IFIX para tomar decisões estratégicas de alocação de ativos, adaptando suas carteiras às condições do mercado imobiliário.

Aqui no HUB FIIS utilizamos o índice IFIX para fins de comparação na hora de avaliar os Fundos Imobiliários que entram para nossa Carteira Recomendada. CLIQUE AQUI e saiba como garantir o seu acesso totalmente GRATUITO a nossa Carteira de FIIs.

 

Mas como o IFIX pode ser utilizado, na prática, como benchmark para investimentos?

Destacamos alguns pontos:

A) Comparação entre FIIs

Em primeiro lugar, como mencionamos, o benchmark pode servir como parâmetro para compreender o desempenho dos fundos imobiliários do mercado.

O que muitos investidores fazem é selecionar os FIIs que estão analisando e avaliar como eles se comportaram em relação ao IFIX, observando não só a rentabilidade do investimento, como outros critérios. Assim, o benchmark pode ser um item para integrar a análise fundamentalista dos FIIs.

 

B) Avaliação da carteira de investimentos

Se você investe em fundos imobiliários, é importante analisar a própria carteira de investimentos para verificar se o desempenho está satisfatório, certo?

É possível, portanto, fazer uma comparação com os FIIs do seu portfólio para entender se o desempenho está próximo ao do índice de referência do IFIX, ajudando a identificar a necessidade de um eventual rebalanceamento da carteira.

 

C) Comparar índices

Além de avaliar os fundos e o índice, mais uma possibilidade é comparar o IFIX a outros indicadores de mercado. Uma possibilidade é contrastar o desempenho do IFIX com o do Ibovespa para entender melhor o desempenho de FIIs em relação a ações, por exemplo.

Essa é uma estratégia válida para atender seus objetivos de investimento, mas, apesar de ser uma forma de compreender melhor os tipos de investimentos e o desempenho das categorias, é importante considerar que esse é apenas um dado sobre a média das alternativas.

Lembre-se de que os índices contam com diversos ativos na carteira teórica.

 

Existem outros índices de FIIs?

Existe também o IFIX L, que passou a ser divulgado pela B3 em fevereiro de 2021 e que representa os fundos imobiliários de alta liquidez no mercado. O indicador é considerado um subíndice do IFIX e o seu objetivo é acompanhar, de forma mais refinada, o desempenho médio das cotações dos FIIs mais negociados na bolsa.

Em outras palavras, o IFIX L funciona como um recorte do IFIX. A maior diferença entre os dois índices é que, enquanto o IFIX representa 95% dos FIIs mais negociados, no IFIX L esse percentual é de 85%.

 

É possível investir no índice IFIX?

Conforme mencionado anteriormente, o IFIX é muito eficaz para monitorar o desempenho médio do mercado de fundos imobiliários, sendo uma métrica valiosa para determinar, por exemplo, a lucratividade dos FIIs como opção de investimento. É importante ressaltar, no entanto, que o IFIX não constitui um ativo passível de investimento direto.

Apesar disso, os investidores têm à disposição a possibilidade de selecionar ativos que compõem a carteira teórica do indicador, integrando-os em seu próprio portfólio, ou podem explorar alternativas indiretas, como o uso de Exchange Traded Funds (ETFs).

Esses veículos de investimento possibilitam aos investidores a exposição ao desempenho do IFIX por meio de uma cesta diversificada de ativos, oferecendo uma maneira eficiente de acompanhar o mercado de fundos imobiliários.

Assim, é possível investir no IFIX L, por exemplo, por meio do XFIX11,  primeiro ETF (Exchange Traded Fund) brasileiro que replica um índice de fundo imobiliário. Criado pela XP no final de 2020, o ETF tem taxa de administração de 0,3% ao ano.

No entanto, será que vale a pena replicar o IFIX?

Essa resposta é bem subjetiva, então diremos que não necessariamente. Vale lembrar que o IFIX é uma carteira teórica, o que significa que sua composição não tem um objetivo ou perfil de investidor definidos.

E, na prática, investidores pessoa física devem montar suas carteiras a partir de uma série de reflexões de onde querem chegar, quanto de risco estão dispostos a correr, qual o horizonte de tempo que têm em mente ao fazerem suas aplicações, entre muitos outros pontos. Nós, especialistas do Hub do Investidor, podemos te auxiliar em todas essas etapas, CLIQUE AQUI e saiba mais!

Portanto, de forma geral, os investimentos em fundos imobiliários são para investidores de perfil um pouco mais arrojado, de forma que você não precisa necessariamente replicar o IFIX e talvez seja mais adequado usá-lo apenas como referência, analisando quais dos papéis que o compõem estão desempenhando melhor.