Dentro do contexto de Fundos Imobiliários de Tijolo, podemos constatar imóveis locados tanto por meio de contratos típicos quanto por meio de contratos atípicos.
E como são esses contratos de aluguel que asseguram um fluxo de renda passiva recorrente para o proprietário, é crucial entender as diferenças entre ambas as modalidades de contrato na hora de avaliar em qual fundo faz mais sentido investir na perspectiva de cada indivíduo.
Podemos dizer, preliminarmente, que enquanto os contratos típicos são aqueles mais comuns, padronizados e que tem previsão legal, os contratos atípicos são personalizáveis. Vamos entender melhor.
O que é contrato típico?
O termo contratos “típicos” é bastante sugestivo, uma vez que recebem esse nome justamente por estarem tipificados na lei, isto é, por terem suas cláusulas e termos previstos seja no Código Civil ou em alguma outra lei específica como a Lei do Inquilinato.
Isso significa que são contratos de locação tradicionais, sem nenhuma especificidade, sendo o instrumento mais comum de locações.
Um exemplo são os contratos de locação de imóveis urbanos e os de incorporação imobiliária. Em suma, podemos sintetizar algumas características principais dos contratos típicos:
- Prazo de, normalmente, 5 anos
- Há possibilidade de ação revisional ocorrendo, normalmente, após o 3º ano de contrato
- Os reajustes anuais de contrato normalmente acompanham algum indexador como IGPM ou IPCA
- Em caso de rescisão, a multa é simplificada e equivale normalmente a 3 ou 6 meses de aluguel
Diante de tais características, os contratos típicos costumam ser mais aplicados, por exemplo, nos fundos de shopping centers em razão da locação com lojistas, onde são estabelecidos os aluguéis, as taxas comuns, responsabilidades de manutenção, entre outras coisas.
Também são bastante usados nos fundos de lajes corporativas, onde são estipuladas as condições da locação comercial dos escritórios. No entanto, nada impede de que sejam utilizados em outros segmentos.
O que é contrato atípico?
Quando falamos em FIIs, é comum que os investidores pensem em clássicos imóveis corporativos alugados para empresas, estando expostos a vacâncias, rescisões e revisionais negativas nos aluguéis, fatores que afetam a rentabilidade do investimento.
No entanto, eles não sabem que é possível investir em imóveis de uma maneira que, em geral, pode ser mais rentável que a maneira comum, abstraindo do risco de vacância pelo menos no curto e médio prazo.
Isso é possível justamente graças aos contratos atípicos que, como falamos, são aqueles com cláusulas diferenciadas e mais personalizadas. Destacamos algumas das principais características dos contratos atípicos abaixo:
- Duração dos contratos é bem mais longa, normalmente de 10 anos ou mais
- Imóveis personalizados
- Geralmente, não há revisionais de contrato
- Caso haja rescisão antecipada, a multa é relativa ao valor integral referente ao período restante do contrato
- Os reajustes anuais de contrato normalmente acompanham algum indexador como IGPM ou IPCA
Em suma, podemos constatar que aqui o foco é personalização. Os contratos atípicos estão muito relacionados com o conceito de “built to suit”, modalidade onde o imóvel, normalmente comercial, é construído de acordo com a necessidade de seu futuro locatário.
Ou seja, o futuro locatário especifica para a empresa quais as suas necessidades e exigências em relação ao imóvel que, então, é construído de acordo com o combinado.
Assim, na prática, os contratos de Built to Suit (BTS) nada mais são do que contratos atípicos feitos entre o locador e o futuro locatário, para aluguel de um imóvel que tenha sido personalizado ou construído sob medida e com foco no longo prazo, naturalmente possuindo alguns termos e cláusulas diferentes dos contratos de locação comuns.
Isso acontece porque, como o locador tem que arcar com grandes valores para realizar a construção de maneira personalizada e sob medida, o contrato é feito de maneira atípica como forma de proteger esse proprietário, possuindo cláusulas diferentes das que são encontradas em contratos convencionais, sendo capazes de oferecer uma boa atratividade para os locadores. Locadores esses que, no caso, são os fundos imobiliários que possuem ativos nesse molde.
Já investe em FIIs ou está muito perto disso? Acesse GRATUITAMENTE a Carteira de FIIs do Hub do Investidor, e receba rendimentos mensais! Clique aqui.
Vantagens dos FIIs com imóveis sob contratos atípicos:
Como vimos nos pontos elencados na seção anterior, os contratos atípicos possuem prazo de duração muito mais longos e preveem multas muito elevadas que tornam a saída do locatário praticamente inviável, o que faz com que os FIIs com imóveis sob essa modalidade de contrato estejam bem menos expostos a fatores como vacância, inadimplência, revisionais negativas, etc.
Sobre o último ponto citado, vale mencionar que tanto o inquilino quanto o proprietário abrem mão das revisionais, o que pode ser positivo em cenários adversos do mercado, mas também pode ser ruim em um cenário mais próspero onde haja baixa vacância e alta ocorrência de revisionais positivas.
No entanto, ainda assim, mesmo com a não ocorrência das revisionais no valor do aluguel, esse valor continuará a ser corrigido pela inflação, fazendo com que a renda do imóvel seja sempre ajustada durante o período do contrato.
Além disso, os contratos atípicos trazem maior previsibilidade, seja em razão das altas multas mencionadas, que evitam quebras de contrato, mas também por serem contratos extremamente longos onde o investidor tem uma maior previsibilidade quanto ao fluxo de caixa e quanto aos rendimentos gerados. Esse cenário, naturalmente, permite que esses fundos entreguem rentabilidades maiores.
Portanto, essa é uma boa possibilidade de se expor ao mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, se precaver dos fatores mencionados. Em suma, as principais vantagens são:
- Baixo risco de vacância
- Maior previsibilidade
- Ausência de revisionais
- Maior rentabilidade
- Correção pela inflação
Desvantagens dos FIIs com imóveis sob contratos atípicos:
Como tudo na vida, nem sempre há só pontos positivos, e os fundos com imóveis sob contratos atípicos, Built to Suit, não estão livres de risco. Muitas vezes, esses imóveis possuem aluguéis caros justamente em razão da personalização. Como esses valores são repassados aos aluguéis, os inquilinos acabam pagando valores que se distanciam da realidade e da média do mercado. Assim, ainda que os contratos sejam longos, é comum que, chegado o fim, não sejam renovados.
Isso nos leva ao segundo ponto, que é o risco de vacância ao final do contrato. Isso porque, uma vez que esses imóveis personalizados e adequados às atividades de um determinado inquilino, tenham seus contratos chegando ao fim, caso o inquilino não queira renová-los, faz com que o imóvel acabe enfrentando uma possível vacância mais prolongada, justamente em razão do imóvel não atender facilmente os requisitos de outro inquilino.
Isso pode ser bastante visto em galpões industriais que são mais difíceis de serem readaptados.
Por fim, vale mencionar o risco de problemas financeiros do inquilino e do não pagamento de multa. Isto é, como os contratos atípicos costumam ter prazos muito longos com apenas 1 inquilino, é possível que esse inquilino acabe enfrentando dificuldades financeiras em algum momento mais conturbado, tornando-se inadimplente em relação aos aluguéis devidos. E, como o contrato tem multas muito elevadas, é possível que esse locatário vá à justiça para tentar negociar os valores.
Sendo assim, é muito relevante avaliar quem são os locatários dos imóveis e observar, principalmente, se há mecanismos de proteção adicionais como fiança bancária, garantias reais, etc. Ou seja, em suma, os maiores riscos são:
- Aluguéis caros
- Vacância prolongada ao final do contrato
- Problemas financeiros do inquilino
Já investe em FIIs ou está muito perto disso? Acesse GRATUITAMENTE a Carteira de FIIs do Hub do Investidor, e receba rendimentos mensais! Clique aqui.
