Os Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas têm ganhado destaque no mercado como uma opção de investimento sólida e atrativa para aqueles que buscam exposição ao Mercado Imobiliário comercial.
Para que entendamos tudo sobre o tema, no entanto, primeiro definiremos o que são Lajes Corporativas e, posteriormente, exploraremos suas características, vantagens e considerações chave.
O que são Lajes Corporativas?
Antes de qualquer coisa, precisamos definir o conceito. Lajes Corporativas nada mais são do que espaços de escritórios em edifícios comerciais, normalmente amplos e alugados para empresas de maior porte a fim de que possam executar suas operações ou administrações, uma vez que demandam grande infraestrutura para tal, podendo ocupar até prédios inteiros.
No entanto, apesar dos espaços de escritório amplos e modernos projetados para atender às necessidades de empresas que buscam instalações de alto padrão, ou até mesmo repartições públicas, nada impede que essas lajes sejam pequenas salas, por exemplo.
Mas como avaliar se uma Laje Corporativa é boa?
Bem, de forma geral, há agências de rating especializadas que analisam a qualidade dessas propriedades por meio de diversos padrões e técnicas usadas no mercado, considerando a localização do imóvel, sua área útil, estrutura, a quantidade de vagas na garagem, sua segurança, entre diversos outros aspectos.
Desta forma, quando uma laje corporativa é muito bem avaliada, naturalmente a taxa de vacância tende a ser bastante baixa, o que é um ótimo indicador para os proprietários do imóvel. Naturalmente, isto atrai inquilinos corporativos mais bem estabelecidos e de grande porte, com boa qualidade creditícia, estimulando melhores e mais estáveis contratos de locação no longo prazo e gerando receitas mais previsíveis.
E o que são Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas?
No universo dos FIIs de tijolo (imóveis físicos), os Fundos de lajes corporativas são aqueles que investem em imóveis desta categoria que falamos anteriormente, gerando renda por meio dos aluguéis desses escritórios às empresas e possibilitando que o investidor seja possuidor de uma fração desse imóvel ao investir em cotas do fundo e, assim, tenha uma participação proporcional nesses aluguéis.
Ou seja, em outras palavras, podemos dizer que os fundos de lajes corporativas são compostos por investimentos em imóveis com finalidade empresarial e corporativa, e quando o investidor aplica seus recursos em um fundo deste tipo, ele está investindo em um portfólio diversificado de imóveis que aluga seu espaço para, normalmente, grandes empresas, que pagarão consistentemente seus aluguéis.
Afinal, quando os locatários são empresas grandes e de renome, apresentam muito mais consistência e menor risco de inadimplência, certo?
Mas o que será que elas avaliam na hora de escolher essas lajes?
Em suma:
- Boa localização
- Espaços de boa qualidade
- Vagas de estacionamento
- Acessibilidade de transporte
- Serviços de limpeza e copa
- Entre outros
O fato é que, o dinheiro pago por essas empresas pela locação das lajes corporativas, é distribuído em forma de “dividendos” para todos aqueles cotistas que investiram no fundo.
Sobre esse tema, a lei 8.668/1993 estabelece que os fundos imobiliários devem distribuir, no mínimo, 95% do seu resultado líquido semestral, apurado pelo regime de caixa.
No entanto, ainda que não haja uma obrigação legal estipulando uma distribuição mensal dos dividendos, a maior parte dos FIIs opta por pagamentos mensais tendo em vista que os proventos são um dos principais atrativos para os investidores que buscam renda passiva. É claro que, adicionalmente, o investidor também pode lucrar com a valorização desses fundos.
Aqui no Hub do Investidor, temos uma Carteira de FIIs que combina tanto Fundos Imobiliários com foco em renda quanto fundos com foco em valorização. No último mês, foram R$ 390,00 de dividendos recebidos na nossa Carteira simulada de aproximadamente R$ 50.000 alocados. E, quando consideramos a valorização dos Fundos Imobiliários e os rendimentos mensais, já temos um lucro de R$ 1.170,85 (2,34%).
Fonte: Dividendos recebidos da Carteira de FIIs do Hub.
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Na outra ponta, talvez, a essa altura, você esteja se perguntando de que forma o gestor desses fundos é remunerado, tendo em vista a alta capacidade técnica necessária para manter o fundo ativo e bem administrado em busca de rendimentos sustentáveis e atrativos para os cotistas. Vale destacar, portanto, que esses gestores recebem suas rendas por meio de taxas de administração, dinheiro destinado a remunerar a equipe de gestão operacional do fundo.
O que avaliar em um Fundo de Lajes Corporativas?
Como mencionamos, há uma série de características que as lajes corporativas devem ter para que sejam consideradas boas da perspectiva do investidor, como por exemplo:
- Alto padrão de qualidade: As lajes corporativas devem ser construídas e mantidas sempre com primor na qualidade, preferencialmente oferecendo infraestrutura moderna, sistemas de segurança avançados e acessibilidade conveniente.
- Inquilinos corporativos: Os inquilinos de lajes corporativas tendem a ser empresas bem estabelecidas e de grande porte, o que muitas vezes resulta em contratos de locação estáveis e de longo prazo, com boa previsibilidade de receita, o que garante maior sustentabilidade dos rendimentos. Portanto, é crucial avaliar quem são os locatários destas lajes.
- Localização Estratégica: Ainda vinculado ao ponto anterior, a localização das lajes corporativas em áreas urbanas centrais ou de prestígio é um fator crucial para atrair inquilinos de qualidade e gerar valorização do imóvel. A localização, ao avaliar fundos de tijolo em geral, é sempre um dos principais aspectos a merecer observação aprofundada, observando sempre o caráter de unicidade daquele bem em determinado contexto onde está inserido.
- Diversificação: Fundos imobiliários de lajes corporativas frequentemente diversificam seus ativos em várias propriedades, reduzindo assim o risco associado a um único imóvel. Já houve tempos onde fundos monoimóveis estavam em alta, o que vem cada vez em maior desuso. Analisar a diversificação e compreender uma boa mitigação de risco também é essencial.
- Gestão do fundo: Essa não é uma especificidade dos FIIs de lajes corporativas, assim como outras acima, mas é sempre essencial analisar o time de gestão do fundo no qual você está investindo. Avalie se a equipe é experiente, se apresenta bons resultados e se há um track record interessante. Uma gestão boa e ativa será sua maior aliada nos investimentos em fundos imobiliários.
Quais as vantagens dos Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas?
Investir em fundos imobiliários de lajes corporativas oferece uma série de vantagens significativas:
1) Isenção do IR sobre rendimento, renga regular, potencial de valorização, liquidez e proteção inflacionária: Neste primeiro tópico, trazemos vantagens comuns a diversos tipos de fundos imobiliários. Sendo assim, os FIIs de lajes corporativas, assim como os demais, são isentos de IR sobre os proventos recebidos. Além disso, os investidores recebem uma parcela dos aluguéis pagos pelos inquilinos, proporcionando uma fonte de renda regular e podendo ainda se beneficiar da valorização dos imóveis ao longo do tempo. Por fim, há boa facilidade de comprar e vender cotas na bolsa de valores, e o investidor ainda é respaldado pela proteção inflacionária dos contratos de aluguel, normalmente ajustados pelo IPCA ou IGP-M.
2) Permanência e fácil reposição dos locatários: Neste tipo de fundo imobiliário, as taxas de vacância não costumam ser altas tendo em vista que as empresas não mudam com frequência de lugar. No entanto, caso isso aconteça, costuma haver uma fácil reposição de locatários, uma vez que as lajes corporativas são comumente adaptadas para qualquer tipo de grupo empresarial, salvo o caso de ramos de atuação que utilizem equipamentos muito específicos, como grupos hospitalares, por exemplo.
3) Diversificação: Investir em FIIs de lajes corporativas é uma forma interessante de contribuir para a diversificação de sua carteira, tendo em vista que os espaços são alugados para empresas de diversos setores da economia.
Quais os riscos dos Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas?
Como todo ativo de Renda Variável, os Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas também possuem pontos de risco, mas nada que inviabilize o investimento.
Dentre os principais, destacamos:
1) Qualidade da região, manutenção, inadimplência e dependência de grandes inquilinos: Neste primeiro tópico, trazemos alguns contrapontos que merecem atenção em relação a diversos tipos de fundos imobiliários.
O primeiro deles é que, como estamos falando de um investimento em imóveis, a qualidade da região onde está localizada a laje corporativa acaba tendo forte influência na rentabilidade final.
Outro ponto de destaque são os custos e a manutenção, que podem acabar pesando nos resultados do fundo. Merece atenção, também, o risco de que os inquilinos deixem de pagar os aluguéis em certos momentos.
Por fim, é sempre bom observar com cuidado aqueles FIIs que tem a maior parte da área bruta locável (ABL) para um único inquilino.
2) Possível aumento da vacância: Apesar da vacância raramente permanecer alta e/ou por longos períodos, como falamos, o mercado ainda está, de alguma forma, mensurando se a adoção do home office pelas empresas no pós-pandemia será um problema grave para este ramo de FIIs ou não, com os ritmos usuais se reestabilizando paulatinamente.
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