Muitas pessoas compram imóveis como forma de construir um patrimônio, seja para alugar ou revender, mas o investimento nesse tipo de ativo tende a ser bem elevado, o que dificulta o acesso a pequenos investidores. Além disso, o processo pode ser sinônimo de burocracia, baixa liquidez e demora para a consolidação. Como forma de facilitar o acesso ao setor imobiliário, de forma rápida, prática e com um baixo valor de entrada, surgem os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs).
- O QUE SÃO FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS?
- TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS
- QUAIS AS VANTAGENS DOS FIIs?
- E OS POSSÍVEIS RISCOS DOS FIIs?
O QUE SÃO FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS?
FIIs é a sigla utilizada para Fundos de Investimento Imobiliários, que são fundos de investimentos fechados, cujos recursos captados são utilizados para a compra – total ou parcial – de imóveis como shoppings, lajes corporativas, prédios comerciais, centros logísticos, títulos imobiliários, entre outros.
A soma de todos os recursos captados pelo fundo compõem seu patrimônio, montante esse que é partilhado em cotas para negociação.
A cota é a menor parcela de um fundo imobiliário (não pode ser dividida). No Brasil, as cotas de todos os FIIs são negociadas no livre mercado da B3, sendo identificadas com o seu código correspondente seguido pelo número 11. Por exemplo: ABCP11, BRCR11, MXRF11, etc.
Ou seja, ao adquirir cotas de um FII, o investidor passa a deter uma fração correspondente do patrimônio do fundo e passa a ter o direito de receber rendimentos proporcionais ao número de cotas adquiridas. A posse de cotas não dá ao investidor direito sobre as decisões internas de investimentos do fundo, que são tomadas por seus gestores.
TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Existem diversas classes de fundos imobiliários, mas cada fundo possui uma estratégia individual definida por seus gestores. De acordo com o escopo de investimentos de cada fundo, podemos classificá-los em três tipos principais:
Fundos de tijolo:
São FIIs que têm como estratégia o investimento em imóveis físicos e geram receita principalmente com os aluguéis, além de possíveis negociações envolvendo a venda desses imóveis.
Como ponto de atenção, é necessário notar que esse tipo de fundo é exposto à vacância, ou seja, a quantidade de imóveis dentro do portfólio do fundo que não está ocupada por inquilinos.
Também é necessário levar em consideração o tipo de contrato aplicado nos imóveis do fundo. Nos contratos típicos, os valores dos aluguéis cobrados possuem revisão recorrente, na qual o inquilino pode rescindir o contrato mediante o pagamento de multas.
Já nos contratos atípicos, o inquilino fica atrelado ao imóvel até o término do contrato e para deixar o imóvel, é necessário pagar todo o valor correspondente ao que ficaria em aberto até o vencimento.
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Fundos de papel:
São FIIs que têm como estratégia o investimento em títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário, como LCI ‘s, CRI’s, cotas de outros fundos imobiliários, títulos de recebíveis imobiliários, dentre outros. Esse tipo de fundo gera receita a partir de dividendos e juros pagos por esses títulos e pelo ganho de capital com a possível venda deles.
Como ponto de atenção, é cabível notar que esse tipo de FII é o mais exposto a riscos de default (inadimplência) e às variações nos índices de inflação, como o IPCA e IGP-M.
A compra desse tipo de fundo não pode ser classificada como aplicação em renda fixa.
Fundos híbridos:
Também conhecidos como fundos mistos, esse tipo de FII tem sua estratégia de investimento voltada a diferentes tipos de aplicações, expondo-se a todos os tipos de ativos imobiliários, seja pela exploração de imóveis físicos ou por negociações de títulos financeiros.
Apesar desse tipo de fundo promover uma diversificação na alocação de recursos, é possível que se invista em cotas de outros fundos imobiliários, ou seja, os cotistas estão expostos à taxação dupla dos rendimentos – tanto a taxação do fundo em que o FII híbrido investe quanto a do fundo do qual o investidor possui suas cotas.
QUAIS AS VANTAGENS DOS FIIs?
O cotista pode obter vantagens com esse produto de investimento de duas maneiras: através dos rendimentos dos FIIs podem vir pela distribuição periódica programada na forma de dividendos ou pela valorização das cotas adquiridas – a distribuição de resultados ou sua incorporação ao patrimônio deve estar explicitada no Regulamento e no Prospecto do Fundo.
Os dividendos são pagos mensalmente para o acionista que compra uma cota até a data-base estabelecida pelo fundo, cada FII tem uma data específica e suas próprias regras de pagamento. Na maioria dos FIIs, a data-base é o último dia útil de cada mês e os valores são creditados nas contas das corretoras no dia 15 do mês posterior.
A alocação em Fundos de Investimento Imobiliário pode ser interessante para promover diversificação na carteira, caso esteja alinhado com a estratégia do investidor.
Além disso, são ativos de maior liquidez em comparação à imóveis físicos, seus rendimentos são isentos de IR (a valorização das cotas são tributadas), caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados, não precisará, como no investimento direto em imóveis, liquidar todo o seu investimento e além disso contam com gestão profissional especializado no setor.
E OS POSSÍVEIS RISCOS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS?
Além das vantagens, é necessário dar atenção aos riscos que envolvem esse investimento. O primeiro deles é a taxa de ocupação imobiliária que, se reduzida, pode impactar diretamente a receita do fundo, por conta da vacância de seus imóveis, e reduzir os valores dos aluguéis.
Outro possível risco é a desvalorização dos imóveis, visto que os recursos de alguns fundos são aplicados em imóveis físicos, e dependendo do cenário econômico no médio a longo prazo, algumas regiões onde estão localizados os imóveis podem se desvalorizar, além da própria depreciação que ocorre aos imóveis ao longo do tempo.
Além disso, existem fatores extraordinários – situações atípicas de mercado como eventos de natureza política, econômica ou financeira que influenciam o mercado financeiro.
Temos como exemplo as variações nas taxas de juros, eventos de desvalorização da moeda, mudanças legislativas relevantes, dentre outros fatores que podem influenciar negativamente nos preços dos ativos da carteira do fundo e no valor das cotas.
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