No mundo dos investimentos, os fundos imobiliários se destacam como uma opção atraente para investidores que buscam renda passiva e diversificação de portfólio. Entretanto, investir em imóveis demanda determinados conhecimentos específicos sobre o setor, de forma que, para que consigamos alcançar o retorno esperado, seja necessário compreender quais os mecanismos que garantem a rentabilidade no ramo do Real Estate. Dessa forma, o principal indicador utilizado para avaliar este aspecto da rentabilidade de um imóvel é o Cap Rate.
Mas, afinal, o que isso significa e como essa taxa é calculada?
O que é Cap Rate? Como calculá-lo?
Inicialmente, é essencial ressaltarmos o que significa o termo “Cap Rate”, que nada mais é do que a abreviação de “capitalization rate”, ou “taxa de capitalização”, quando traduzimos para o português.
Basicamente, o Cap Rate calcula a média de retorno do capital investido em um imóvel, ajudando o investidor na tomada de decisão sobre alguma aplicação imobiliária. Podemos traçar um paralelo com o ROIC (Retorno sob capital investido), só que aplicado ao mercado imobiliário.
Em outras palavras, é a taxa de retorno implícita de um imóvel. Assim, quando olhamos para o Cap Rate, estamos avaliando a capacidade em potencial de geração de caixa daquele ativo a partir dos seus aluguéis.
Portanto, para calculá-lo, na prática, dividimos o valor total que será recebido de aluguel ao longo de um ano pelo valor total pago no imóvel.
Viram como fica claro?
O que estamos fazendo nada mais é do que pegar toda a renda anual a ser produzida pelo imóvel e dividir pelo valor de aquisição. Dessa equação, como resultado, teremos o cap rate do imóvel!
Vamos a um exemplo: Imagine um imóvel que custa R$ 400 mil e cujo contrato de aluguel é de R$ 1.000 ao mês. Isso significa que, no acumulado do ano, o proprietário desse imóvel receberá R$ 12.000 em aluguéis (12 x R$ 1000), certo? Logo, o Cap Rate deste imóvel pode ser calculado dividindo estes R$ 12.000 pelos R$ 400.000, o que dá 0,03 (ou 3%).
Aqui no Hub do Investidor, avaliamos este e muitos outros indicadores, antes de incluir determinados fundos imobiliários em nossa Carteira de FIIs.
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Mas e no caso dos Fundos Imobiliários, onde há taxas de administração e gestão? Preciso descontar?
Sabemos que os FIIs são constituídos com objetivo de construir ou adquirir ativos imobiliários que gerem retornos para seus participantes, mas sabemos também que há uma taxa paga pelos investidores para remunerar a equipe de gestão, certo?
Portanto, neste contexto, o Cap Rate também será utilizado para analisar a viabilidade do investimento no que tange ao retorno de renda para os investidores, é claro, mas será necessário fazer alguns descontos.
Assim, ao dividirmos a renda anual produzida com aluguéis, pelo valor de aquisição do imóvel, teremos o Cap Rate bruto do imóvel, pois depois disso ainda teremos que tirar os custos do FII, como as taxas de administração e gestão por exemplo, e as despesas do imóvel.
Vamos a outro exemplo prático para ilustrar como a conta é feita: Imagine um imóvel adquirido por R$ 100 milhões e que gera uma renda mensal de R$ 800.000 ao mês. Qual seria seu Cap Rate bruto? Seria de 9,60%! No entanto, suponhamos que este fundo tenha uma taxa de administração/gestão de 1%. Portanto, o Cap Rate líquido do imóvel seria de 9,6% – 1% = 8,60%!
Passo-a-passo na prática: Calculando o Cap Rate de ativos de um fundo imobiliário
Muitos relatórios gerenciais de diversos fundos imobiliários já trazem os Cap Rates de forma detalhada. Normalmente, essa taxa é informada quando o fundo anuncia a compra de um ativo. No entanto, vamos demonstrar na prática de onde podemos tirar as informações necessárias para fazer esses cálculos.
1º Passo: ir até o relatório gerencial do fundo e procurar pelo ativo em questão. Em nosso exemplo, analisaremos o EagleBurgmann, em Valinhos/SP, a partir do relatório gerencial de agosto do fundo imobiliário GGRC11.
Primeiro, pegamos esse valor do aluguel mensal e multiplicamos por 12. Assim, R$ 123.331,72 x 12, temos R$ 1.479.980,64. Agora, precisamos dividir esse número pelo valor que o fundo pagou pelo imóvel.
2º Passo: Podemos encontrar esse dado por meio do “informe anual” do fundo GGRC11:
Assim, ao dividirmos o aluguel acumulado do ano (R$ 1.479.980,64) pelo montante investido no imóvel (R$ 17.500.000,00), temos um Cap Rate bruto de 0,0846 aproximadamente, ou 8,46%. Após isto, basta descontar a taxa de administração, que é de 1,1%, e teremos um Cap Rate líquido de 7,36%!
Fatores de risco e pontos de atenção!
Dito tudo isto, vale destacar que há diversos fatores que podem influenciar na variação da taxa de capitalização de um imóvel. Com a recente pandemia de Covid-19, por exemplo, houve a flexibilização de aluguéis como meio viável de solução para impedir que muitos contratos de locação fossem finalizados, o que afetou negativamente o cap rate imobiliário por desequilibrar os aluguéis na equação.
Talvez você esteja pensando que este foi um episódio muito atípico e que não mereceria ser considerado, mas acontece que também há fatores mais corriqueiros que merecem ser levados em consideração. Afinal, ainda que o investimento em imóveis pressuponha uma renda constante, não deixa de estar exposto à riscos e fatores como inadimplência, vacância e gastos extras com questões estruturais, por exemplo.
Por fim, é crucial mencionar que, por um lado, quanto mais alto for o Cap Rate, isso significa que melhor será a relação entre o patrimônio do fundo e os aluguéis recebidos, tendo retornos maiores e representando uma maior receita e distribuição de rendimentos entre os cotistas. No entanto, por outro lado, Cap Rates mais altos também podem indicar ativos de maior risco!
Ou seja, olhar somente para o Cap Rate nunca será suficiente, e existem diversos outros indicadores imobiliários importantes que devem ser considerados por profissionais competentes antes de montar uma carteira de fundos imobiliários. Afinal, os FIIs podem conter um portfólio diversificado e gerar rendimentos/despesas de forma bastante complexa, necessitando de uma equipe de gestão competente que saiba mitigar riscos e maximizar retornos de forma sustentável.
Por este motivo, é crucial fazermos sempre uma análise integrada a partir de uma série de fatores e indicadores do fundo, algo que aplicamos em nossa rotina aqui no Hub do Investidor!
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