Em geral, os fundos imobiliários contam com uma estrutura que tem por objetivo blindar os cotistas de eventuais prejuízos oriundos de dívidas criadas pelos FIIs. Não à toa, a legislação não permite que os fundos de investimento imobiliários contraiam dívidas para fazerem suas alocações. No entanto, existem estratégias financeiras cada vez mais comuns, como a alavancagem, que são utilizadas pelos FIIs para obter recursos e operar seus negócios.
Como tudo na vida, a alavancagem tem seus prós e contras, sendo um tema bastante polêmico. Se, por um lado, investir em um fundo imobiliário alavancado pode aumentar os ganhos dos investidores, por outro, pode comprometer o patrimônio do fundo além de suas possibilidades. Tudo dependerá da forma como é feita essa alavancagem e, portanto, da qualidade e capacidade do gestor do fundo.
O que é alavancagem?
De forma bem simples e direta de entender, alavancagem significa captar um montante maior de recursos do que se tem em patrimônio. Na prática, a alavancagem nada mais é do que um tipo de securitização onde os fundos imobiliários cedem, por exemplo, os aluguéis futuros dos imóveis como respaldo para emitir um CRI no intuito de trazer esses recursos financeiros “imediatos” para o FII.
Assim, caso tudo saia como o planejado, os ganhos também serão alavancados. Se não, o patrimônio do fundo servirá como garantia às operações realizadas e será usado para quitar a dívida.
Ocorre que, para realizar esse processo de securitização, é necessário contar com a figura de uma securitizadora, que são instituições cuja finalidade é justamente adquirir e securitizar (“empacotar”) esses créditos para posterior emissão e colocação destes ativos no mercado financeiro.
Vamos entender melhor!
O que é CRI?
Como dito anteriormente, na operação de alavancagem é necessário contar com a presença de uma instituição chamada securitizadora. Sua função será disponibilizar um meio de captação no qual o fundo possa angariar recursos vindos do mercado para custear suas operações visando aumentar seu patrimônio.
Assim, a securitizadora fará um estudo de todos os valores que o fundo tem a receber no futuro por meio dos aluguéis dos imóveis que mencionamos em nosso exemplo. Uma vez concluída essa etapa e já ciente do valor calculado, ela irá “empacotar” essa dívida em um título que possa ser disponibilizado aos investidores no mercado, que é o CRI (Certificado de Recebível Imobiliário).
Após o CRI ser direcionado a uma distribuidora de valores que fará sua oferta ao mercado, os investidores adquirirão este papel interessados em sua remuneração futura. Ou seja, da perspectiva do investidor, o CRI é um título que oferecerá um direito de crédito futuro para recompensá-lo por estar antecipando indiretamente esse dinheiro.
Já da perspectiva do emissor, o CRI é um instrumento de captação de recursos destinado a financiar transações do mercado imobiliário, sendo lastreado em recebíveis imobiliários (no nosso exemplo, os aluguéis mencionados).
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Vamos a um outro exemplo!
Suponhamos que um FII de desenvolvimento esteja construindo um empreendimento e já esteja fazendo a venda das unidades desse prédio. No entanto, para conseguir financiar a operação de forma integral, ele precisa de um adiantamento de recursos.
Sendo assim, o FII vai atrás da securitizadora no intuito de conseguir esse capital e, em troca, vende os recebíveis imobiliários (o direito de crédito sobre os aluguéis futuros) para a securitizadora.
A securitizadora, por sua vez, vai juntar esses créditos e formar o CRI para ser lançado e vendido no mercado para os investidores, que aceitaram “emprestar” seu dinheiro em troca do direito de crédito futuro com a recompensa do recebimento de juros.
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É seguro investir? Prós e contras da securitização/alavancagem em FIIs:
É dessa forma, portanto, que o fluxo de aluguéis futuros pode ir para dentro de um fundo imobiliário. Ou seja, o fundo antecipa um valor que receberia apenas com o passar dos anos e, com esse valor, consegue agora realizar suas operações.
A ideia é que haja lucro suficiente para aumentar o caixa do fundo e ainda remunerar os investidores que aplicaram seus recursos comprando o CRI. Portanto, a operação tem que ser muito bem feita.
Desta forma, falando o português claro, acaba que a securitização/alavancagem é um tipo de dívida, mas uma dívida estruturada, bem diferente daquele empréstimo clássico de dinheiro. Assim, a alavancagem oferece riscos ao fundo, uma vez que o fluxo de aluguéis recebidos, no caso do exemplo 1, pode ser interrompido por algum problema do FII com seus locatários. Se isso acontecer, caso o FII não consiga honrar seus compromissos com a instituição que emitiu o CRI, o patrimônio do fundo entra em jogo.
Desta forma, deve-se estudar os ativos que o fundo possui em carteira a fim de entender a viabilidade da continuidade dos pagamentos dos aluguéis futuros. Também é crucial verificar a qualidade dos inquilinos e o tempo de contrato, uma vez que são eles que bancarão o fluxo de recebíveis comprometidos com a emissão do CRI. Na Carteira de FIIs do Hub, todos os fundos imobiliários passam por esse tipo de análise, CLIQUE AQUI e saiba mais!
Por outro lado, se a operação de securitização for bem estruturada, os riscos podem ser mitigados, sendo possível amortizar a dívida por meio do próprio caixa do fundo ou através de uma nova emissão de cotas, por exemplo. O fundo poderia até vender seu patrimônio e quitar a dívida, caso necessário. O fato é que, quando a alavancagem nos FIIs é bem feita, pode aumentar o potencial de investimento dos FIIs.
Em suma, para responder a pergunta desta seção, invocarei a máxima dos advogados: “depende”.
O problema pode acontecer quando um gestor fizer uma operação desmedida que coloque em risco exagerado o patrimônio do FII.
Já vimos casos de falências que aconteceram em razão de um comprometimento desmedido acima da possibilidade real de pagamento, mas são raros. Por outro lado, se o processo é bem gerido e estruturado, os riscos são reduzidos. Por isso é tão importante avaliar o trabalho da equipe de gestão.
Vale mencionar por fim que, quanto à amortização da dívida, que são as parcelas referentes ao valor original, estas devem ser pagas pelo FII para sanar tal dívida, mas precisam ser pagas com o caixa do fundo, o que significa que as receitas não podem ser utilizadas para tal.
Caso o FII não tenha caixa, pode recorrer a algumas ferramentas como:
- Vender um ou vários imóveis do portfólio e utilizar o dinheiro obtido para pagar a dívida
- Realizar uma nova emissão de cotas para captar recursos
- Tentar renegociar a dívida
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