O Realty Income Corporation (O) é um REIT, do setor de varejo, apesar de também possuir imóveis para fins industriais. O centro do investimento neste ativo é garantir um fluxo de dividendos consistentes e crescentes ao longo do tempo. Neste insight discorremos sobre o histórico da empresa, alocação de ativos, locatários e receita.
Fonte: Realty Income. Adaptado por Hub do Investidor.
Tendo sido fundado em 1964, o Realty Income distribui proventos para seus acionistas há mais de 54 anos, representando 632 desembolsos para seus acionistas no período. Além disso, por mais de 101 trimestres (mais de 25 anos) o Realty Income aumentou o volume de pagamento de dividendos.
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Isso lhe caracteriza como uma empresa do seleto grupo das Dividend Aristrocrats, ou seja, aquelas empresas que aumentam o pagamento anual de dividendos por pelo menos 25 anos. Essa empresa tem por característica principal o pagamento de dividendos mensais.
O Realty Income também consegue gerar valor para seus investidores fazendo aquisições de propriedades e conseguindo extrair mais valor delas, muito por sua escala que lhe permite negociar contratos muito vantajosos com seus inquilinos.
Fonte: Realty Income. Adaptado por Hub do Investidor.
Grande parte dos ativos desse REIT são alugados para empresas do setor de varejo, sendo responsáveis por quase 82% do total das receitas oriundas de aluguel. Além disso, ele tem também uma participação relevante de imóveis destinados ao aluguel para indústrias, com 13,3% de participação no total da receita.
Dentro do setor de varejo existe uma área que o REIT está focado em crescer, que é na de consumo médico, tanto de animais como de humanos, sendo esse subsetor responsável por mais de 8% dos alugueis consolidados da empresa.
A empresa usa os contratos triple-net-lease de longo prazo, uma modalidade muito vantajosa para o locador, em que o inquilino é o responsável por fazer o pagamento de impostos da propriedade, despesas operacionais, seguros e até investimentos em manutenção.
Com isso, o Realty Income é capaz de obter grandes margens operacionais que se traduzem em Funds From Operations bem relevantes, que sustentam o pagamento de dividendos do REIT.
Fonte: Realty Income. Adaptado por Hub do Investidor.
Além disso, os principais inquilinos do Realty Income Corporation (O) são empresas grandes e maduras, o que faz com que o risco de inadimplência dos alugueis seja muito reduzido. Entre os 20 maiores locatários existem empresas gigantes do setor de varejo, como BJs WholeSale Club, Walmart, Sam’s Club, Dollar General e várias outras.
É interessante também que o REIT não tem concentração relevante em nenhum locatário especifico, ao passo que os 20 maiores inquilinos são responsáveis por pouco mais de 40% do total de alugueis, e o maior deles representa apenas 4%.
Fonte: Realty Income. Adaptado por Hub do Investidor.
Com isso, a taxa de ocupação do REIT foi de 99% no final do quarto trimestre de 2022 e de 98,8% para o ano consolidado. A título de ilustração, ao longo dos últimos 24 anos, a mediana de ocupação dos REITs que fazem parte do S&P500 foi de 94,4%, enquanto a do Realty Income foi de 98,2%.
Isso garante uma estabilidade da receita dessa empresa muito grande, aliado ao fato que seus contratos são de longo prazo, gera uma previsibilidade importante para que os gestores se sintam confortáveis em fazer esses pagamentos mensais para os acionistas.
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