O setor logístico desempenha um papel fundamental na macroeconomia, principalmente quando estamos falando da era do comércio eletrônico e da agilidade de consumo, demandando processos e sistemas cada vez mais sofisticados e eficientes. Esse cenário exigiu uma adaptação dos negócios e tornou os empreendimentos mais interessantes. Dito isso, se os galpões logísticos e os centros de distribuição são locais estratégicos para que as empresas atendam essa demanda, porque os fundos imobiliários de logística também não seriam bastante atrativos para os investidores, certo?
Foi pensando nisso que resolvemos escrever este artigo, explicando melhor o que são fundos de logística e como funcionam!
O que são fundos de logística?
Os fundos de logística são aqueles fundos imobiliários que possuem investimentos em centros de distribuição, galpões logísticos e espaços de armazenamento. Estes locais funcionam como centros logísticos e são extremamente estratégicos para que as empresas sejam capazes de receber, armazenar e distribuir suas mercadorias.
Para ilustrar um pouco melhor o que estamos falando, saiba que os e-commerces como Amazon e Mercado Livre utilizam amplos galpões em suas atividades. Ou seja, normalmente estes espaços são usados por empresas de grande porte e com foco em operações de comércio, seja físico ou virtual, lidando com grandes volumes de produtos que precisam ser armazenados de forma apropriada.
Assim, como essas empresas precisam de preços agilidade, além, é claro, de preços baixos para manter a competitividade, os galpões são primordiais para que consigam diminuir gastos com o manejo dos produtos e o armazenamento em larga escala, gerando uma vantagem competitiva para o negócio.
E é justamente para capitalizar este mercado que os fundos imobiliários de logística nascem.
Vale mencionar, por fim, é claro, que é crucial que esta categoria de imóveis tenha uma excelente localização para facilitar a distribuição dos produtos aos clientes.
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Como funcionam os fundos de logística?
Basicamente, um fundo imobiliário logístico funciona da mesma forma que as outras modalidades de fundo imobiliário, onde os investidores compram cotas de um fundo e se tornam proprietários de uma pequena fração. Só que, neste caso, os recursos levantados são destinados para investimentos no setor logístico.
Assim, após a arrecadação do capital, o gestor do fundo fica responsável por avaliar ativos disponíveis no setor logístico que tenham uma boa e sustentável capacidade de geração de renda, buscando uma oportunidade interessante de negócio com base em critérios como boa localização estratégica para o escoamento dos produtos, boa estrutura de espaço, entre outros.
Assim, uma vez feita a aquisição do referido imóvel, o espaço é colocado para locação por parte de alguma empresa, e é justamente o valor dos aluguéis recebidos que será a fonte de renda do imóvel, cujo lucro pagará os cotistas depois de descontados os custos.
Ou seja, em outras palavras, os investidores que compõem este fundo receberão seus ganhos a partir do pagamento de aluguéis feitos por parte dessas empresas que utilizam os centros de distribuição alugados, após a dedução dos custos.
É daí a origem dos dividendos pagos.
Em suma, portanto, podemos dizer que os FIIs logísticos não lidam fisicamente com estes empreendimentos, mas sim com o ganho oriundo dos imóveis destinados para locação.
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Quais as vantagens e desvantagens dos fundos de logística?
Obviamente, alcançar resultados mais lucrativos com investimentos em fundos imobiliários de logística é um processo que acaba passando por diversas circunstâncias, desde macroeconômicas até questões mais específicas.
Por exemplo, em períodos em que há maior estímulo e um consequente crescimento do e-commerce, vemos uma maior necessidade de construção de galpões, levando a uma maior geração de renda com os aluguéis.
E por falar nisso, outro fator que merece destaque são os benefícios dos contratos de locação de longo prazo firmados com as empresas, o que garante maior estabilidade contra a vacância e gera previsibilidade de receitas.
Há uma série de vantagens ao investir em fundos imobiliários de logística e, portanto, separamos algumas delas abaixo:
- Não poderíamos começar sem mencionar justamente o crescimento exponencial do e-commerce, o que aumenta a busca por galpões de logística e consequentemente eleva os preços dos aluguéis destes imóveis
- Longos contratos de locação
- Baixa complexidade para construção dos imóveis, reduzindo custos com materiais e barateando o valor da compra.
- Custos operacionais previsíveis
- Alta demanda por galpões logísticos no mercado
No entanto, vale lembrar que estamos falando de investimentos em renda variável. Portanto, em um cenário de crise e recessão, a queda na atividade econômica pode fazer com que os imóveis sejam desocupados mais facilmente, fazendo com que o fundo deixe de ser atrativo em caso de altas taxas de vacância.
Como escolher o melhor fundo imobiliário de logística?
Primeiramente, é importante ressaltar que existem diversas variáveis envolvidas nessa resposta, que vão desde o perfil do investidor até o risco que cada um está disposto a tomar.
Em geral, para que seja feita uma análise bem embasada, o investidor deve estudar os relatórios do fundo para compreender o escopo de sua atuação, entendendo a sustentabilidade das receitas e a capacidade de valorização do fundo, a qualidade do portfólio e da performance da gestão, a localização dos empreendimentos, as taxas de vacância física e financeira, entre inúmeros outros fatores.
No entanto, além disso, é preciso fazer uma gestão de risco eficiente e contar com uma diversificação adequada antes de tomar qualquer decisão de investimentos. O processo exige muito estudo, análise e dedicação, motivo pelo qual, aqui no Hub do Investidor, contamos com uma equipe especializada de analistas responsáveis por fazer esse processo para você! CLIQUE AQUI e saiba como garantir o seu acesso gratuito a nossa Carteira de FIIs.
