Uma das grandes vantagens do investimento em imóveis através de Fundos Imobiliários em detrimento ao investimento em imóveis diretamente reside no fato de que, nos FIIs, você consegue, com um montante de capital extremamente baixo, estar exposto a inúmeros imóveis e se aproveitar das vantagens desse tipo de ativo.
Além, obviamente, do fato dos FIIs terem uma liquidez muito mais alta do que um imóvel físico, ou seja, tem uma capacidade de ser convertido rapidamente em dinheiro, sem reduzir o seu valor de mercado.
Com isso em vista, a nível simplesmente educacional e informativo, iremos montar uma carteira de Fundos de Investimentos Imobiliários, que não deve se configurar como recomendação de investimento, com um aporte inicial de apenas R$ 5.000.
Como o valor investido é relativamente baixo, o ideal é que seja estruturada uma carteira com poucos ativos, de forma que o montante investido em cada um não fique tão disperso. Ao mesmo tempo, como são poucos ativos, é preciso que a carteira seja o mais diversificada possível dentro dos ativos selecionados.
Dessa forma, selecionamos uma carteira com 4 ativos tendo 25% de participação cada um, sendo 1 FII misto, ou seja, diversificado por si só, com uma estratégia aberta, um FoF que possui mandato amplo, e consegue ser diversificado por, sozinho, investir em vários fundos, um FII de Logística, setor com alto crescimento, um FII de Shopping, que é um setor bastante barato e com aluguéis crescentes.
Os ativos que irão compor a carteira de Fundos de Investimentos Imobiliários, cada um com pesos iguais, são o VGHF11 (Misto), o SNFF11 (FoF), o BTLG11 (Logística), o MALL11 (Shopping).
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Composição da carteira de Fundos de Investimentos Imobiliários:
VGHF11:
O VHGF11 é um fundo bastante jovem, tendo feito o seu IPO em março de 2021, e é gerido pela Valora Gestão, já faz parte do IFIX e possui uma liquidez bastante alta, de mais de R$ 2 milhões e patrimônio líquido de R$ 677 milhões. O ativo possui um dividend yield bastante atrativo de 13,7%, distribuindo cerca de R$ 0,10 a R$ 0,11 centavos por cota.
O fundo pode investir em: (a) Ações Imobiliárias, (b) Debêntures Imobiliárias; (c) Participações em SPE Imobiliária; (d) cotas de FIP Imobiliário; (e) cotas de FIA Imobiliário; (f) CEPAC; (g) cotas de FII; (h) CRI; (i) cotas de FIDC Imobiliário; (j) letras hipotecárias; (k) letras de crédito imobiliário; (l) letras imobiliárias garantidas; e (m) Outros Títulos Imobiliários, em conformidade com os critérios de elegibilidade definidos na política de investimento. Ou seja, o ativo possui uma excelente diversificação em relação aos ativos que investe.
Atualmente a carteira do fundo está conforme descrita acima na imagem, segundo carta da gestão informada em maio de 2023.
SNFF11:
O SNFF11 é um Fundo de Fundos, ou seja, ele busca investir em outros fundos imobiliários listados em bolsa, gerido pela Suno Asset, que utiliza como filtro inicial para selecionar os ativos tendo como base a carteira do Professor Baroni.
Ao investir neste fundo, o investidor diversifica, por meio de um único ativo, seu portfólio em mais de 30 FIIs do mercado brasileiro, dos mais diferentes setores (logístico, papel, shoppings, desenvolvimento, industrial, entre outros).
O fundo possui um patrimônio líquido de US$ 252 milhões, uma liquidez média diária de US$ 334 mil e um dividend yield de 10,44% nos últimos 12 meses.
A carteira do fundo é bastante diversificada, e, na imagem acima, retirada do relatório de gestão de abril de 2023 da Suno Asset, podemos ver as maiores posições investidas pelo SNFF11.
BTLG11:
O BTLG11 é um FII do setor de logística, gerido pelo BTG, que investe, primordialmente, em galpões logísticos e centros de distribuição que as empresas utilizam para guardar os seus produtos que serão distribuídos posteriormente para os seus clientes.
Esse é um setor que ganha relevância à medida que aumente a penetração do e-commerce, uma vez que as varejistas precisarão contar com armazéns espalhados pelo país para reduzir o custo logístico de entrega dos seus produtos para os clientes, bem como reduzir o prazo de entrega, se constituindo de um importante diferencial competitivo.
O BTLG11 possui cerca de R$ 5,4 milhões em liquidez diária, sendo extremamente líquido e um patrimônio líquido de R$ 2,1 bilhões. O seu dividend yield dos últimos 12 meses é de 8,9%
Atualmente o portfólio do fundo é composto por 22 imóveis, com 666 mil m² de área bruta locável, que renderam para o fundo R$ 208 milhões em receita e um FFO de R$ 163 milhões. Seus maiores locatários são a Ambev, a Braskem, BRF e a Westrock, todas excelentes empresas com baixíssimo risco de inadimplência.
MALL11:
O MALL11 é um fundo gerido pela Genial, que tem por objetivo investir em ativos imobiliários de shopping centers já existente, e não investe em ativos em desenvolvimento, fazendo gestão ativa de suas propriedades.
O fundo possui R$ 1,1 bilhão em patrimônio líquido e uma liquidez média diária de R$ 2,5 milhões. Além disso, pagou 8,4% em dividendos para os seus cotistas ao longo dos últimos 12 meses. Cabe enfatizar que o fundo negocia a 0,94x o seu valor patrimonial, indicando que podemos adquiri-lo com deságio.
Possui ABL de 103,4 mil m², detendo 9 shoppings que possuem 95% de taxa de ocupação, sendo uma das maiores da indústria. Sua receita dos últimos 12 meses foi de R$ 102 milhões, e do ano de 2023 (até abril) foi de R$ 37 milhões.
A imagem acima ilustra os 9 ativos detidos pelo fundo.
Dessa forma, a carteira de Fundos de Investimentos Imobiliários composta pelos 4 ativos ficou como descrita na tabela acima, tendo um dividend yield médio de 10,3%. Os valores reais da participação de cada fundo são levemente diferentes para cada um dos fundos, devido o valor das cotas serem diferentes.
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