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REITs: como investir em fundos imobiliários internacionais?

O mercado de REITs se expandiu muito nas duas últimas décadas e esse tipo de investimento pode vir a ser uma estratégia segura e rentável.

número de REITs de 1990 a 2021

Fonte: Nareits

 

REITs (Real Estate Investment Trusts), podem ser traduzidos como “fundos imobiliários” internacionais, que permitem ao investidor – da mesma forma como ocorre aqui no Brasil com os FII’s – a exposição ao mercado de imóveis de países como os EUA, no entanto, nesse caso de forma dolarizada.

O mercado norte americano de REITs é o mais conhecido globalmente, com uma capitalização de mercado de mais de US$1,6 trilhão e ativos próprios na casa de US$ 2,5 trilhões (a partir do primeiro trimestre de 2022).

Dito isso, nesse material trataremos de uma faixa do mercado americano pouco explorada pelos brasileiros, o mercado de infraestrutura para comunicações.

Com a entrada do 5G no mundo das comunicações e as oportunidades geradas para os agentes envolvidos no leasing (aluguel) da tecnologia, foi percebido que o aumento do consumo de dados impulsiona a necessidade de redes mais densas de torres e pequenas células, para evitar o congestionamento da rede sem fio. A melhor maneira de mitigar o problema é com o aumento de infraestrutura, seja de células macro ou micro para aumentar o alcance e a potência do sinal.

5G e sua relação com o mercado norte americano de REITsFonte: Crown Castle

 

 

Como expor sua carteira ao mercado de REITs?

Como o mercado de REITs ligados a infraestrutura de comunicação possui vários ativos disponíveis, para facilitar sua exposição escolhemos um player consolidado e que se alinha a nossa filosofia de investimentos, o Crown Castle (CCI) – um fundo de investimento imobiliário.

Dentro de sua operação, ele possui, opera e aluga infraestrutura de comunicações compartilhadas de forma pulverizada por todos os EUA, incluindo as torres (cerca de 40.000) e outras estruturas, como lajes e muitas milhas de fibra (cerca de 80.000 milhas) que suportam principalmente pequenas redes de células e soluções de fibra. Tudo isso, por meio de contratos de longo prazo de locação, licença, subloco e serviço.

Ao analisarmos o gráfico de desempenho de longo prazo do REIT CCI (Crown Castle), podemos perceber um desempenho robusto e positivo em +760,84%, desde 2005.

gráfico mostrando o desempenho de longo prazo do REIT CCI

Fonte: TradingView e Hub do investidor

 

E a partir de análises, podemos notar que o crescimento líquido da demanda por leasing de 5G nos EUA tende a evoluir de forma consistente no médio e longo prazo, ao menos até 2025.

Sendo assim, players robustos e bem consolidados como o Crown Castle (CCI) apresentam uma tese de investimento oportuna.

gráfico mostrando o crescimento líquido da demanda por leasing de 5G nos EUA

Fonte: Morgan Stanley

 

Sem falar que, com base em análises trimestrais podemos perceber que o CCI tem um balanço sólido, uma forte posição de liquidez e uma coleção de ativos de qualidade, além da distribuição crescente de dividendos há 8 anos e uma dívida controlada até 2028.

 

Outras formas de exposição ao CCI: 

Além do REIT, existem cerca de 91 ETF’s disponíveis no mercado que possuem posições atreladas ao CCI – segundo uma porcentagem preponderada.

Dentre eles, separamos 10 ETFs que possuem uma porcentagem mais significativa do portfólio no ativo – conforme a lista abaixo.

ETF’s disponíveis no mercado que possuem posições atreladas ao CCI

Fonte: ETF Channel

 

Se você se interessou pelos ETFs que se expõem ao REIT, quanto ao ETF VNQ, listado acima, já possuímos uma tese bem consolidada e disponível, clicando aqui.

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Leonardo Ribeiro

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