O mercado de REITs se expandiu muito nas duas últimas décadas e esse tipo de investimento pode vir a ser uma estratégia segura e rentável.
Fonte: Nareits
REITs (Real Estate Investment Trusts), podem ser traduzidos como “fundos imobiliários” internacionais, que permitem ao investidor – da mesma forma como ocorre aqui no Brasil com os FII’s – a exposição ao mercado de imóveis de países como os EUA, no entanto, nesse caso de forma dolarizada.
O mercado norte americano de REITs é o mais conhecido globalmente, com uma capitalização de mercado de mais de US$1,6 trilhão e ativos próprios na casa de US$ 2,5 trilhões (a partir do primeiro trimestre de 2022).
Dito isso, nesse material trataremos de uma faixa do mercado americano pouco explorada pelos brasileiros, o mercado de infraestrutura para comunicações.
Com a entrada do 5G no mundo das comunicações e as oportunidades geradas para os agentes envolvidos no leasing (aluguel) da tecnologia, foi percebido que o aumento do consumo de dados impulsiona a necessidade de redes mais densas de torres e pequenas células, para evitar o congestionamento da rede sem fio. A melhor maneira de mitigar o problema é com o aumento de infraestrutura, seja de células macro ou micro para aumentar o alcance e a potência do sinal.
Fonte: Crown Castle
Como expor sua carteira ao mercado de REITs?
Como o mercado de REITs ligados a infraestrutura de comunicação possui vários ativos disponíveis, para facilitar sua exposição escolhemos um player consolidado e que se alinha a nossa filosofia de investimentos, o Crown Castle (CCI) – um fundo de investimento imobiliário.
Dentro de sua operação, ele possui, opera e aluga infraestrutura de comunicações compartilhadas de forma pulverizada por todos os EUA, incluindo as torres (cerca de 40.000) e outras estruturas, como lajes e muitas milhas de fibra (cerca de 80.000 milhas) que suportam principalmente pequenas redes de células e soluções de fibra. Tudo isso, por meio de contratos de longo prazo de locação, licença, subloco e serviço.
Ao analisarmos o gráfico de desempenho de longo prazo do REIT CCI (Crown Castle), podemos perceber um desempenho robusto e positivo em +760,84%, desde 2005.
Fonte: TradingView e Hub do investidor
E a partir de análises, podemos notar que o crescimento líquido da demanda por leasing de 5G nos EUA tende a evoluir de forma consistente no médio e longo prazo, ao menos até 2025.
Sendo assim, players robustos e bem consolidados como o Crown Castle (CCI) apresentam uma tese de investimento oportuna.
Fonte: Morgan Stanley
Sem falar que, com base em análises trimestrais podemos perceber que o CCI tem um balanço sólido, uma forte posição de liquidez e uma coleção de ativos de qualidade, além da distribuição crescente de dividendos há 8 anos e uma dívida controlada até 2028.
Outras formas de exposição ao CCI:
Além do REIT, existem cerca de 91 ETF’s disponíveis no mercado que possuem posições atreladas ao CCI – segundo uma porcentagem preponderada.
Dentre eles, separamos 10 ETFs que possuem uma porcentagem mais significativa do portfólio no ativo – conforme a lista abaixo.
Fonte: ETF Channel
Se você se interessou pelos ETFs que se expõem ao REIT, quanto ao ETF VNQ, listado acima, já possuímos uma tese bem consolidada e disponível, clicando aqui.
