A Prologis (PLD) é uma das maiores empresas globais de investimento em imóveis de logística (galpões, centros de distribuição, armazéns etc.). Trata-se, portanto, de uma empresa de investimento imobiliário, um Real Estate Investment Trust (REIT). Neste insight, especificamente, faremos um breve overview de nossa análise proprietária sobre a Prologis (PLD).
Ao final de 2022, a companhia possuía, com controle total ou parcial, propriedades e projetos de desenvolvimento imobiliário que totalizavam mais de 1,2 bilhão de square feet (110 milhões de metros quadrados) em 4 continentes do globo e em 19 países.
A Prologis (PLD) aluga essas instalações logísticas para aproximadamente 6.600 clientes, dos mais variados segmentos, principalmente em duas categorias principais: business-to-business e varejo/online, sendo detentora de mais de 5.500 propriedades.
Fonte: Prologis I Adaptação Hub do Investidor
A empresa foi fundada em 1983 por 3 executivos, que formaram a AMB Property, que iniciou suas operações no setor de lajes corporativas. Ao longo dos anos a empresa realizou uma série de aquisições transformacionais, que fez a companhia migrar o seu foco para o setor de logística.
Em 2011, a Prologis (PLD) e AMB concluíram sua mais importante fusão para criar uma empresa industrial global, com mais de US$40 bilhões de ativos sob gestão e uma plataforma de logística e centros de distribuição presente em 4 continentes.
Sua última aquisição relevante foi em outubro de 2022, comprando o Duke Realty, por US$ 23 bilhões, sendo pagos US$ 18,5 bilhões em emissão de ações e assumindo US$ 4,5 bilhões em dívidas da empresa.
Fonte: Prologis I Dados para 2ºT2022
Essa aquisição levou a companhia para outro patamar, tendo feito a compra de um de seus principais concorrentes, a gestão do Prologis tem passou excelentes guidances para o mercado quando houve o anúncio da aquisição.
A empresa espera, para o primeiro ano completo pós aquisição (2023), sinergias entre US$ 310 e US$ 370 milhões, já para os próximos anos (de forma anual e recorrente), melhorias da ordem de US$ 375 e US$ 400 milhões.
Atualmente a Prologis é o maior REIT listado em bolsa nos EUA, possuindo US$ 113 bilhões em valor de mercado, com suas ações sendo negociadas a US$ 123.
Para se ter noção da relevância dessa empresa, o volume de mercadorias que estão mantidos nos imóveis dela é de US$ 2,7 trilhões, representando 4% do PIB dos 19 mercados do qual ela atua, e 2,8% do PIB mundial.
Ainda, nos seus imóveis estão 36% de todos os bens de consumo dos EUA, e os funcionários em sua propriedade são mais de 1,1 milhão de pessoas.
Os segmentos da companhia são Operações Imobiliárias e Capital Estratégico:
- O segmento de operações imobiliárias consiste em operações de aluguel e incorporação, sendo o segmento mais relevante em termos de receita e FFO para o grupo.
- O segmento de capital estratégico inclui serviços de gestão de ativos, bem como serviços realizados para empreendimentos de co-investimento não consolidados.
Com o setor de capital estratégico, a Prologis (PLD) tem acesso a capital de terceiros, que utiliza para complementar o investimento em outros ativos, recebendo uma taxa de gestão desses recursos.
Além disso, também presta serviços para outras empresas imobiliárias, recebendo fees por isso.
Fonte: Prologis I Elaboração Hub do Investidor
Os principais vetores de crescimento para o setor de operações imobiliárias é a contínua redução da vacância, bem como os reajustes de preços dos aluguéis para igualar com a inflação do período.
Além disso, com os juros altos e as demissões que várias empresas estão faltando, a Prologis (PLD) estima que uma economia de 1% de folha de salário de seus clientes representa um potencial de aumento de 15% dos aluguéis, que não faria diferença para as empresas, evidenciando que há espaço para esses reajustes.
Fonte: Prologis. Adaptação Hub do Investidor
Como podemos ver na imagem acima, os 10 maiores clientes da Prologis são empresas bem grandes e relevantes, o que é um excelente indicativo de que essas empresas não terão dificuldade em honrar com o pagamento dos aluguéis para o REIT.
Fonte: Prologis I Adaptação Hub do Investidor
Além disso, a empresa divide internamente seus clientes conforme o tipo de serviço prestado, sendo o mais relevante deles o third party logistics (3PL), que se refere a empresas que fazem a terceirização de processos logísticos.
Os 20 maiores clientes (imagem acima) representam menos de 20% do total de receita de aluguéis da Prologis, o que mostra o quão diversificada é sua operação, garantindo baixa dependência de inquilinos e alta taxa de ocupação.
Fonte: Prologis I Adaptação Hub do Investidor
Sua taxa de ocupação está crescendo trimestralmente, tendo encerrado o 4º trimestre de 2022 em 98,2%, uma melhoria contínua ao longo do ano, que teve como média 98% de ocupação.
Fonte: Prologis I Adaptação Hub do Investidor
Isso lhe garante uma margem FFO de 97,4%, enquanto consegue crescer de forma relevante sua receita e Funds From Operations ao longo dos anos, mesmo quando fazemos o ajuste em relação à quantidade de ações disponíveis do REIT.
Sua receita líquida passou de US$ 1,7 bilhão em 2016 para US$ 6 bilhões em 2022, o que representa um crescimento de 15,4% em média por ano, um ritmo bastante expressivo. Seu FFO cresce ainda mais acelerado, a 18,6% ao ano. Mesmo fazendo o ajuste pelo total de ações emitidas, o REIT ainda cresce sua receita a um CAGR de 5,2% e seu FFO a 8,1%.
O Prologis trata-se de um REIT extremamente bem diversificado e bem tocado, que fez, ao longo de sua história, uma série de aquisições a Cap Rates muito atrativos, o que gerou bastante valor para seus acionistas.
Vemos ainda muito espaço para consolidação no seu mercado de atuação, que apesar da sua relevância, ainda é bastante fragmentado, sendo o Prologis um player bastante capaz de continuar crescendo via orgânica e inorganicamente.
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